Capacité d’emprunt, tout savoir
Dans le domaine de l’immobilier, l’accès à la propriété immobilière est généralement synonyme de prêt hypothécaire auprès d’une banque ou de tout autre organisme financier. Toutefois, il est primordial de connaître votre capacité d’emprunt auprès de votre banque afin d’ajuster l’apport personnel du projet et d’éviter le surendettement. Équipe Caron, cabinet en courtage hypothécaire de Multi-Prêt Hypothèques, vous propose de découvrir en détail la notion de capacité d’emprunt et son importance pour l’obtention d’un prêt immobilier.
Qu’est-ce que la capacité d’emprunt ?
L’une des premières étapes de l’accès à la propriété immobilière consiste à déterminer le montant que l’investisseur peut emprunter à titre d’hypothèque. La capacité d’emprunt représente de ce fait le coût minimum que vous êtes en mesure de payer pour un bien immobilier et l’hypothèque qui s’y rattache. La capacité d’emprunt se base sur le revenu, les dépenses mensuelles et les coûts liés à l’accession à la propriété. Elle constitue une étape primordiale avant une demande de préapprobation hypothécaire et vous permet de connaître le taux auquel vous êtes éligibles pour réaliser votre investissement immobilier.
L’évaluation de votre capacité à acheter une propriété permet aussi de trouver un bien immobilier dans la fourchette de prix relative à votre budget. L’une des manières les plus simples d’y arriver est de contacter un courtier en prêt hypothécaire. Simulation de capacité d’emprunt, négociation de taux, démarches administratives… Ce professionnel vous accompagne tout au long du processus.
La mise de fonds
La mise de fonds est l’un des paramètres pouvant faire varier la durée d’un prêt immobilier ou son montant maximal. Chez Équipe Caron, nous vous aidons à comprendre son importance et à déterminer l’apport personnel idéal pour votre profil d’emprunteur !
Comment identifier le montant de la mise de fonds initiale ?
Toute personne désireuse de contracter un prêt hypothécaire au Canada doit faire un apport minimal équivalent à 5 % de la valeur totale du bien immobilier à acquérir. Vous trouverez dans le tableau suivant une estimation des mises de fonds requises pour souscrire un prêt hypothécaire dans l’optique de financer l’achat d’une maison.
| Valeur du bien immobilier | Mise de fond minimale (5 %) | Mise de fond évitant l’assurance hypothécaire SCHL (20 %) |
| 40 000 $ | 2 000 $ | 8 000 $ |
| 200 000 $ | 10 000 $ | 40 000 $ |
| 400 000 $ | 20 000 $ | 80 000 $ |
| 500 000 $ | 25 000 $ | 100 000 $ |
Avec une mise de fonds supérieure ou égale à 20 %, vous pouvez vous passer de l’assurance hypothécaire SCHL et réduire le montant total de votre prêt immobilier de plusieurs $. Servez-vous d’une calculette en ligne ou contactez un courtier en prêt hypothécaire pour déterminer la somme de votre apport personnel.
Comment impacte-t-elle la capacité d’emprunt ?
L’un des éléments pris en compte par l’organisme prêteur lors d’un calcul de la capacité d’emprunt est la mise de fonds. Avec un apport personnel plus élevé que le minimum requis, vos paiements hypothécaires sont moins élevés. Les mensualités étant considérées comme des dettes, cette situation permet d’augmenter votre capacité d’emprunt auprès de votre banque. Avec un prêt hypothécaire réduit, il vous faudra alors moins de temps pour rembourser votre crédit immobilier. Les intérêts que vous payez diminuent considérablement au fil du temps et vous permettant d’accroître plus rapidement la valeur nette de votre bien immobilier.
Les conditions pour l’assurance SCHL
L’assurance prêt hypothécaire permet de protéger l’organisme prêteur au cas où vous ne seriez plus en mesure d’honorer vos versements hypothécaires. Pour être admissible à l’offre de la Société canadienne d’hypothèques et de logement (SCHL), vous devez répondre à plusieurs critères. Depuis le 1er juillet 2020, il s’agit d’avoir :
- un ratio d’amortissement total de la dette plus faible que 42,
- un ratio d’amortissement brut de la dette inférieur à 35,
- une cote de crédit supérieure ou égale à 680.
Pour souscrire l’assurance SCHL, assurez-vous de ne pas emprunter de l’argent pour votre mise de fonds. Contactez un courtier en ligne et profitez de son expertise pour constituer votre dossier, optimiser le financement de votre prêt ou réduire votre mensualité de paiement.
Comprendre ses dépenses, ses dettes et son salaire
Dans le cadre du calcul d’un prêt immobilier, le créancier limite la capacité d’emprunt du demandeur à des mensualités équivalentes à 33 % de ses revenus. L’idée est de permettre aux emprunteurs d’avoir suffisamment d’argent pour effectuer leurs dépenses quotidiennes après le versement de chaque échéance. Nous parlons alors du reste à vivre. Les dépenses englobent les frais d’épiceries, de sorties, d’essence et d’entretien de véhicules. Cette catégorie englobe aussi les frais de transfert, de notaire, d’évaluation, d’inspection ainsi que les taxes foncières et scolaires.
Les dettes couvrent les mensualités de remboursement des prêts en cours, le loyer mensuel, les pensions alimentaires et toute autre charge récurrente. La somme obtenue est ensuite déduite des revenus pour déterminer le reste à vivre ! Le salaire fait partie des sources de revenus utilisées pour calculer la capacité d’endettement. Il vient s’ajouter aux pensions de retraite, aux revenus fonciers, revenus de placements financiers réguliers, aux bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et aux bénéfices non commerciaux et agricoles.
Pour comprendre le rôle des dépenses, des dettes et du salaire dans la capacité d’emprunt par la banque, vous devez tenir compte de la notion de taux d’endettement. Il confronte les charges de votre foyer à vos revenus afin de déterminer le pourcentage des ressources devant être consacré aux paiements des dépenses récurrentes. Il suffit d’utiliser un simulateur de crédits en ligne pour le calculer.
Les ratios utilisés par les banques
La situation financière de l’emprunteur détermine le montant de prêt immobilier qui lui sera accordé par la banque. En contactant un courtier, vous pouvez connaître votre ratio dette/revenu afin de choisir efficacement une banque ou une institution susceptible de vous accorder un crédit. Voici les deux principaux ratios utilisés par ces organismes.
ABD
Le ratio d’amortissement brut de la dette est le pourcentage de votre revenu annuel brut requis pour que vous soyez propriétaire de votre logement. Pour son calcul, les prêteurs analysent :
- vos versements hypothécaires annuels,
- vos impôts fonciers,
- vos coûts de chauffage.
Ils intègrent aussi un pourcentage des frais de copropriété, selon le cas.
ATD
Le ratio d’amortissement total de la dette est le pourcentage de votre revenu annuel brut indispensable à votre accession à la propriété. Il tient toutefois compte de l’ensemble de vos dettes et emprunts. Il se base donc sur votre pourcentage d’ABD auquel il ajoute votre dette en souffrance sur une ou plusieurs cartes de crédit ainsi que tout autre paiement mensuel.
Le taux d’intérêt et votre capacité d’emprunt
Le taux d’intérêt est déterminé par la Banque en étudiant votre cote de crédit. Si cette dernière est basse, le taux d’intérêt risque d’être plus élevé, ce qui peut réduire votre capacité d’emprunt auprès de votre banque et augmenter vos versements hypothécaires. Avec une cote de crédit comprise entre 680 et 900, vous avez accès aux créanciers de qualité « A » et vous bénéficiez des meilleurs taux pour vos prêts immobiliers. Une côte inférieure à 600 vous oblige, quant à elle, à souscrire votre crédit auprès d’un organisme de qualité « B » et à supporter des taux plus élevés.
Le recours à un courtier spécialiste des prêts hypothécaires vous permet de préparer au mieux votre demande de crédit et d’accéder à des taux intéressants. N’attendez plus pour faire une demande de préqualification et profitez de l’accompagnement de nos experts !
